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2017-09-19    来源:网络整理    编辑:懒人网

  今年一季度,房地产的确表现出一些“令人欣喜”的特征。而这些特征正是上面想要看到的,比如三四线的房子走量终于加快了,一二线城市房子终于不再如脱缰的野马。

  从卖房子的角度来说,这的确是值得欣喜的,但融360房贷君(fangdai123)想说的是,眼下三四线房子走量加快并不是真正的需求所推动的,而是资金推动的,准确地说是一线的资金跑到三四线去了,但很遗憾,人并不会跟过去。买了房子,拿到房产证,房子空在那里,买房的人该回到二线回到二线,该回到一线回到一线。

  说白了,就是钱还是太多了,在一线不受待见,开始不理性地向外围溢出,结果就是钱在外围变成水泥钢筋储存下来。

  接下来,房贷君会就这个思路来分析一下,当前三四线城市房子走量加快的一些事实。

  数据层面

  4月份的数据还没公布,我们这里暂时选择的是3月份的数据。

  先来看看环比和同比

同样是三四线城市,为什么别人买赚,你买就亏?

  从以上环比数据,我们能明显发现一个特点,在3月份环比top20中,三四线城市明显增多,而他们的同比数据又比较低,环比与同比之间的差值比较小,说明这些城市的房地产是短期内涨上来的,也进一步说明资金在近几个月内明显流入三四线城市。这些城市中,比较明显的有洛阳、沈阳、安庆、贵阳、唐山等。

  而从1-3月份商品房销售额来看,中西部也明显超过了东部,看下图:

同样是三四线城市,为什么别人买赚,你买就亏?

  这种趋势,也从近期的部分媒体的报道中得到印证,比如唐山、沈阳、烟台、东戴河等地的楼市有大量来自北京、深圳和上海等地的购房者。

  中指院数据显示,截至今年2月份,成交量方面,一线城市同比降16.3%,二线城市同比增长76.69%,三线城市同比增长35.84%。数据还显示,在所有成交土地中,三四线城市占比明显提高,今年前2个月三四线城市占比提升了5.7%。

  不过需要注意的是,这些被关注的三四线城市主要集中在核心城市周边。说明资金进入三四线城市仍然比较谨慎,依托核心城市能够在一定程度上降低风险,而这也表明这些资金配置资产的意味比较浓。换言之,本轮三四线城市的火热,主要由货币推动,而不是住房需求推动。

  通过以上几点分析,我们想说明的是,眼下三四线城市由房企和投资需求推动,刚需需要谨慎选择跟进。

  刚需需要谨慎跟进的判断方法

  1、 判断长期指标是否具有可持续性。

  这一点主要集中在人口流入、产业发展规划和执行力度,基础设施的完善度上面。刚需可以对比自己所感兴趣的城市,这些城市如果现在比较火热,可以从以上几点来考察可持续性。否则现在跟进去买,就等于是追高。

  2、 房子消化速度和供应速度

  有些三四线城市虽然现在卖的比较多,待售的已经不多,但可供发掘的的供应非常多,这种城市房子难以维持连续上行的行情,反而可能因为潜在供应大规模形成商品房而导致下行趋势形成。

  恕我直言,大部分三四线城市房子如果不够卖了,如果在短时间内快速入市一批土地从而增加供应,上行的可持续堪忧。

  3、 购房者身份

  如果某个三四线城市的房地产比较火,但主要购房者都是外来的,那就比较尴尬了,这很明显是在配置资产,钱留下人不留下。这只会增加空置率,并不会对楼市形成多大的支撑力。一旦楼市异动,这些已经卖掉的房子也会重新入市,进一步增加供给,房子多了,肯定不会贵。

同样是三四线城市,为什么别人买赚,你买就亏?

  刚需需要区分两类三四线城市

  第一类是远离核心城市的三四线城市,这些城市长期稳定,主要指标都不会有明显变化,出现短期行情,主要是因为资金,资金刺激出来的楼市并不具备可持续性。如果把全国当做一个城市来看待,这些城市就属于地段较差的区域,刚需慎入。

  第二类是核心城市周边的三四线城市,这些城市虽然级别较低,但背靠大树好乘凉,总体上是具备购买价值的。

  具体下手时还得细细考量。如何判断卫星城市是否具备购买价值,可以参考这两个指标。

  一是物理距离不超过30公里,借鉴世界上其他成熟都市圈的案例。

  二是卫星城到核心城市的通勤时间不超过1个小时,请注意,交通工具应该是地铁而不是高铁,道理也很简单,地铁便宜,高铁贵,通勤成本也决定了卫星城的价值。

  通过以上分析,我们需要清楚一点,买房需要考察基本面,而不是追着行情走,行情有真有假,假的就是那种缺乏基本面支撑的,真的就是那种基本面有支撑的,基本面嘛,还是那几点,人口是否净流入,产业结构是否符合趋势、基础设施是否跟得上。

  将这几点与本轮上涨的三四线城市一对比,就十分清楚了。举个例子,我认为唐山和烟台、东戴河这三个城市,刚需就不适合买,唐山属于老工业城市,利好因素还仅仅是一个京津唐城际高铁,通勤成本很高;烟台和东戴河都是主打旅游度假概念,这类需求对于当下的主流购房需求来说,略显超前,主流刚需购房者仍然倾向于为自住买房,为旅游度假买房的仍然是少数。



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